Wer über Jahre hinweg immer an denselben Ort reist, um dort seinen Urlaub zu verbringen, der spielt sicherlich hier und da einmal mit dem Gedanken, sich eine Ferienimmobilie in der zweiten Heimat anzuschaffen. Doch lohnt sich das? Es gibt einige Gründe, die laut einer Marktstudie zu privaten Ferienimmobilien für den Erwerb sprechen, wie etwa das Investment als Altersvorsorge, die Eigennutzung und Vermietung, die Erwirtschaftung von Mieteinnahmen und Gewinnen sowie die Anlage von Geld und Kapital. Steuerliche Vorteile, familiäre Gründe, der Schutz des Geldes vor Inflation sowie die Nutzung als potentieller Altersruhesitz sind laut dieser Studie weniger entscheidend.

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Das spricht für das Investment in eine Ferienimmobilie

Ab ins Auto, in den Zug oder in den Flieger und in Richtung zweite Heimat – das ist immer dann besonders spontan möglich, wenn eben dort, am geliebten Urlaubsort eine Unterkunft stets darauf wartet, bezogen werden zu können. Das heißt: Eine Ferienimmobilie sorgt für jede Menge Flexibilität insofern, dass keine Suche nach einer Unterkunft erfolgen muss und auch keine Buchung getätigt werden muss, die vielleicht mit Blick auf die Anreise- und Abreisezeit suboptimal ist.

Darüber hinaus bietet eine Ferienimmobilie den Vorteil, mehr Heimat zu sein, als eine angemietete Ferienwohnung oder ein angemietetes Ferienhaus in der Ferne. Wer beispielsweise eine Ferien-Immobilie auf Mallorca sucht und bei einem professionellen Immobiliendienstleister fündig wird, kann in landestypische Appartements, Fincas und Villas investieren und der Immobilie anschließend persönliches Flair einhauchen. Je nach Nutzerfrequenz und wenn die Immobilie nicht vermietet werden soll, kann es praktisch sein, die Hälfte des Hausstandes auf die Insel zu verlagern. Wenn ein Teil der Garderobe bereits auf Mallorca wartet, sorgt das für eine noch raschere Anreise – allein mit Handgepäck und ohne großen Check-in-Aufwand.

Auf der Insel wartet dann ein Penthouse, eine mediterrane Villa oder eine rustikale Finca in Meeresnähe oder in den malerischen Hügeln der Insel. Wer in seine eigene Ferienimmobilie reist, schließt mit dem Schlüssel auf und fühlt sich zuhause.

Das spricht gegen das Investment in eine Ferienimmobilie

Wer sein Herz noch nicht zu 100 Prozent an eine Ferieninsel, ein Land oder eine Region verloren hat, sollte sich besser nicht mit einer Immobilie binden – außer die Immobilie wird als Kapitalanlage betrachtet und amortisiert sich über etwaige Mieteinnahmen. Wer diesen Weg einzuschlagen plant, muss bereits bei der Anschaffung darauf achten, dass es für die Ferienimmobilie eine Ferienvermietungslizenz gibt bzw. diese kostengünstig und unbürokratisch beantragt werden kann.

Abbildung 2: Auch eine Ferienimmobilie in den Bergen, kann ein interessantes Investment sein, aber Achtung: Hier wird es schwerer, jemanden zu finden, der sich während der eigenen Abwesenheit um die Immobilie kümmert.

Auch wenn die Ferienimmobilie nur schwerlich zu erreichen ist, weil die Anreise sehr lange dauert, ist eine Ferienimmobilie eher keine gute Idee. Dauert die Anreise mehr als zehn Stunden, krankt es vor allem an der Spontaneität, denn eine zehnstündige Anreise bedeutet auch, dass ein Wochentrip nicht möglich ist – für An- und Abreise ginge das ganze Wochenende drauf.

Ob es sinnvoll ist, innerhalb fahrbarer Distanzen eine Ferienimmobilie zu kaufen, sollte zumindest diskutiert werden. Wer beispielsweise regelmäßig an die Ostsee pilgert oder den Urlaub jedes Jahr im Bayerischen Wald verbringt, der kann dort eine Ferienimmobilie erwerben – oder einen Wohnwagen platzieren. Dauercamper haben ähnliche Rahmenbedingungen wie die Eigentümer einer Ferienimmobilie – nur mit einem geringeren Raumangebot und ggf. mit einem zusätzlichem Investment in Winter-Equipment. Allerdings kann ein Wohnwagen auch an einen anderen Campingplatz versetzt werden, wenn aus der Liebe zur Ostsee die Liebe zur Nordsee wird oder der Schwarzwald plötzlich attraktiver zu sein scheint als der Bayerische Wald.

Abbildung 3: Wer sich seiner Liebe zur Ostsee sicher ist, könnte sich auch dort um eine Ferienimmobilie bemühen. Wer lieber einige Jahre an der Ostsee Urlaub macht und dann zum Wattwandern an die Nordsee möchte, sollte besser in einen Wohnwagen investieren. An beiden Orten – sowohl an der Ostsee als auch an der Nordsee – gilt das deutsche Steuerrecht, wenn sich die Immobilie in Deutschland befindet.

Wichtiger Hinweis: Ein Steuerberater sollte bzgl. Steuerpflichten und -rechten beraten.

Nicht mit jeder Anschaffung, aber sicherlich mit jeder Einnahme – beispielsweise in Form von Mieteiannahmen aus der Ferienimmobilie – sind auch steuerliche Regeln verbunden, die einzuhalten sind. Für Deutschland gilt laut der Vereinigten Lohnsteuerhilfe: Wenn die Vermietung der Ferienimmobilie Gewinn abwirft, dann ist es möglich Werbungskosten steuerlich gelten zu machen. Hinter eben diesen Werbungskosten verbergen sich beispielsweise Kosten für Reparaturen, Nebenkosten oder Anschaffungen. Rein steuerlich betrachtet gilt die Vermietung als „Liebhaberei“, wenn es dem Eigentümer nicht möglich ist, einen Gewinn zu erzielen.

Die sogenannte Gewinnerzielungsabsicht lässt sich laut den Steuerprofis dann nachweisen, wenn zunächst gar keine private Nutzung stattfindet – was jedoch ein gehöriges Maß an Eigendisziplin erfordert, wenn es sich bei der Ferienimmobilie um eine Traumimmobilie in der zweiten Heimat handelt. Rein rechtlich könnte hierfür ein sogenannter Maklervertrag abgeschlossen werden, der die Eigennutzung sogar rigoros ausschließt. Ein weiteres Kriterium ist, dass die Ferienimmobilie zu 75 Prozent der regulären Vermietungszeit (hier zählen zum Beispiel Saisonzeiten) auch wirklich vermietet wird. Wünscht sich das Finanzamt eine Ertragsprognose, bedeutet das, dass für die nächsten 30 Jahre ein Mietüberschuss erwirtschaftet werden muss.

Wer die Ferienimmobilie dennoch selbst nutzt, fordert das Finanzamt zum Rechnen auf. Sie setzen dann den Zeitraum der Vermietung ins Verhältnis zur Eigennutzung. Unterm Strich bedeutet das in der Regel, dass eine längere Vermietungszeit sich auch positiv auf den Betrag auswirkt, der von der Steuer abgesetzt werde kann. Ohne Nachweis nimmt das Finanzamt ein Verhältnis von 50:50 an. Um eine vernünftige steuerliche Lösung zu finden und die Immobilie gleichzeitig privat nutzen zu können, empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit einem Steuerberater. Dieser ist auch dann wichtig, wenn sich die Ferienimmobilie im Ausland befindet, denn bezüglich der Besteuerung gelten die Regeln und Gesetze des jeweiligen Landes.

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