Betongold wird als langfristige Anlage und Einnahmequelle immer beliebter. Der Blick auf die deutschlandweiten Mietspiegel zeigt, dass hier viel Potenzial zu erwarten ist. Durch (steigende) Mieteinnahmen lohnen sich Immobilieninvestments. Wer den Kauf mittels Darlehen realisiert, kann mit geschickter Kalkulation, die Mieteinnahmen und Ausnutzung der günstigen Zinsen für Immobilienkredite zielgerichtet am langfristigen Vermögensaufbau arbeiten.

1. Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus?

Ist die Entscheidung für Immobilieninvestments gefallen, folgt der nächste Schritt: Mehrfamilienhaus oder Eigentumswohnung? Abhängig ist die Entscheidung von zahlreichen Faktoren, unter anderem vom finanziellen Spielraum und von der zu erwartenden Rendite.

Steht ein erhöhtes Budget für Immobilieninvestments zur Verfügung, ist ein Mehrfamilienhaus eine gute langfristige Einnahmequelle und Altersvorsorge. Der Kauf einer Eigentumswohnung ist deutlich günstiger, bringt aber auch geringere Renditemöglichkeiten.

Ein- oder Mehrfamilienhaus? Abhängig von der Investmentstrategie haben beide Varianten Vorzüge und Nachteile.

2. Die richtige Finanzierungsstrategie nutzen

Die optimale Finanzierungsstrategie entscheidet über die Renditechancen. Wer Immobilien Investments nicht aus eigener Kraft realisieren kann, findet auf dem Markt zahlreiche Förder- und Finanzierungsmöglichkeiten. Eine optimale Eigenkapitalquote und eine passende Finanzierungsstrategie sind der Grundstein für erfolgreiche Investments in Betongold.

Keine Angst vor hohem Fremdkapitalanteil, denn bei Inflation werden die Immobilieninvestments sogar günstiger. Bei Inflationsphasen verlieren Darlehensverbindlichkeiten an Wert, die Real-Verbindlichkeiten reduzieren sich. Wer sich für einen festen günstigen Zinssatz entscheidet, profitiert ebenfalls: Er spart sich Zusatzkosten bei zunehmender Zinsentwicklung.

Förderprogramme durch die KfW sind ebenfalls geeignet, um mit günstigen Konditionen mit Immobilien in den langfristigen Vermögensaufbau zu investieren. Zur Verfügung stehen günstige Darlehen für den Kauf eines neuen Hauses oder einer neuen Wohnung, aber auch Förderprogramme für den Erwerb von Bestandsimmobilien.

Bei der Planung der Finanzierungsstrategie für das Investment in Mietobjekte hilft der Mietpreismultiplikator. Er gibt an, wann sich das Investment durch die Mieteinnahmen amortisiert. Ein einfaches Beispiel: Beim Kauf einer Immobilie von 150.000 € und monatlich 7.000 € Mieteinnahmen, würde der Mietpreismultiplikator 21,4 betragen. Das bedeutet, der Kaufpreis hat sich erst nach 21,4 Jahren ausgezahlt. In zahlreichen Ballungsregionen beläuft sich der Mietpreismultiplikator auf als 25.

3. Die Lage ist alles

Die Lage einer Immobilie spielt für die künftige Wertentwicklung eine wesentliche Rolle. Wer seine Immobilie renditestark verkaufen möchte, sollte bereits vor dem Erwerb auf die Lage achten. Eine attraktive Innenstadtlage ist beispielsweise ein Garant für Mieteinnahmen, macht sich aber auch beim Kaufpreis bemerkbar. Im Vergleich zu Immobilien in ländlichen Regionen sind Immobilien-Investments in Innenstadtlage um ein Vielfaches teurer.

Preislich attraktiv mit guten Renditechancen können neu erschlossene Gemeinden oder Bezirke sein. Die sogenannten aufstrebenden Gebiete sind vielleicht im Augenblick weniger infrastrukturell erschlossen, jedoch ist dies in Planung. Wer sich über solche zukunftsträchtigen Baugebiete informieren will, kann sich bei seiner lokalen Baubehörde nach detaillierten Plänen erkundigen oder die Bekanntmachungen in den Zeitungen verfolgen.

4. Neubau oder Bestandsimmobilie?

Soll es ein Neubau oder der Kauf einer Bestandsimmobilie sein? Entscheidungskriterien bei dieser Frage sind Budget, Zeitaufwand, Investmentstrategie sowie die eigenen Wohnpläne. Bestandsimmobilien haben häufig einen klaren Kosten- und Zeitvorteil. Da sie bereits vorhanden sind, ersparen sich Investoren Nerven und Zeit für ein Bauvorhaben. Erfordert die Bestandsimmobilie Instandsetzungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen, kann sich der Vorteil gegenüber einem Neubau rasch relativieren. Abhängig vom Sanierungsaufwand und anderen Anforderungen wie der Einhaltung des Denkmalschutzes, können die Kosten bei einer Bestandsimmobilie explodieren.

Übersehen Investoren beispielsweise gravierende Mängel in der Bausubstanz, welche zwingend behoben werden müssen, kann es teuer werden. Die Grundstücksfrage spielt bei der Entscheidung eine wesentliche Rolle. Teuer sind nicht zwangsläufig die Immobilieninvestments selbst, sondern der Baugrund. Wer ihn bereits besitzt und genau kalkuliert, kann mit einem Neubau richtig sparen. Befindet sich die Bestandsimmobilie auf einem Grundstück in exponierter Lage, kann sich der Kauf der Immobilie ebenfalls lohnen.

Genau kalkulieren

Präzise Kalkulation ist der Schlüssel zur Entscheidung für oder gegen eine Immobilie. Zur Orientierung dienen folgende Beispiele:

• Eine Dachsanierung bei einer Bestandsimmobilie lässt sich beispielsweise ab 100 € pro m² Dachfläche realisieren. Muss die Außenfassade instandgesetzt werden, fallen dafür Kosten ab 20 € pro m² an. Eine Sanierung bedeutet auch die Aufwertung der Bestandsimmobilie, was ich beim späteren Verkauf bezahlt macht.
• Im Vergleich dazu folgen nun die durchschnittlichen Baukosten pro m². Die Daten des Statistischen Bundesamtes (Stand Juni 2021) zeigen, dass die Gesamtkosten für einen Neubau mit 150 m ² beim Rohbau mit durchschnittlich 300.000 € kalkuliert werden. Hinzu kommen Baunebenkosten mit ca. 70.000 €. Wird noch das Grundstück benötigt, fallen dafür durchschnittlich 161.500 € an.

In Anbetracht der steigenden Baukosten rechnet es sich trotz günstigen Baugelds häufig, in eine Bestandsimmobilie zu investieren.

Tipp: Energieeffizienz und Fördermöglichkeiten vereinen

Die Investition in Fotovoltaikanlagen bietet eine zusätzliche Einnahmemöglichkeit. Mithilfe der gewonnenen Energie lassen sich nicht nur die eigenen Kosten für Strom und Warmwasser reduzieren, sondern auch Fördermöglichkeiten nutzen. Die Bundesregierung will zur Erreichung der Energiewende alternative Energiegewinnung stärker subventionieren. Die Kraft der Sonne soll künftig durch Fotovoltaikanlagen bei immer mehr Neubauten und Bestandsimmobilien sinnvoll genutzt werden. Hierfür stellt die KfW ebenfalls verschiedene Förderprogramme zur Verfügung. In Berlin gibt es beispielsweise einen Zuschuss von 300 € pro kWh Speicherkapazität. Welches Förderprogramm für die eigene Fotovoltaikanlage gilt, hängt auch vom Standort der Immobilie ab. Zwar gibt es bundesweit geltende Förderprogramme, doch auch die Länder halten Zuschüsse bereit. Interessenten sollten vorab die konkreten Fördermöglichkeiten prüfen.

5. Steuerliche Vorteile nutzen

Immobilieninvestments können zahlreiche steuerliche Vorteile bringen, allerdings auch Kosten verursachen. Wer eine Immobilie vermietet, kann Herstellungs- und Anschaffungskosten für die Steuersenkung geltend machen. Die Abschreibung bei Wohnimmobilien ist auf jährlich 2 % des Kaufpreises festgesetzt. Wer sich für die Investitionen eine Bestandsimmobilie entscheidet, kann sogar noch höhere Abschreibungsvorteile nutzen. Jedoch stehen dem Steuervorteil häufig der erhöhte Kaufpreis bzw. die erhöhten Investments des Sanierungsbedarfs gegenüber.

Häufig amortisieren sich Immobilieninvestments erst nach 20+ Jahren. Für optimale Rendite ist Geduld gefragt.

Damit das Immobilieninvestment durch den späteren Verkauf tatsächlich gewinnbringend ist und nicht durch eine unnötige Steuerbelastung reduziert wird, müssen die Regelungen zur Spekulationssteuer beachtet werden. Wird die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung verkauft, greift der Fiskus mit der Spekulationssteuer zu. Zwar wirken sich Renovierungskosten und Maklergebühren steuerreduzieren aus, allerdings bleibt eine Reststeuerbelastung.

Träumen Immobilieninvestoren von einem wahren Betongold-Imperium, ist Vorsicht geboten. Erwerben Investoren innerhalb von fünf Jahren mehr als zwei Objekte, gelten sie nicht länger als private Investoren, sondern als Gewerbetreibende. Das wirkt sich steuerlich aus und sollte stets in der Gesamtbetrachtung der wirtschaftlichen Situation vorab von einem Steuerberater geprüft werden.

6. Risiken genau kalkulieren

Erfolgreiche Investmentstrategien in Immobilien erfordern Planung und realistische Risikoeinschätzung. Es geht nicht nur darum, die Budgetierung für den Immobilienkauf bzw. die Renovierungsmaßnahmen so klar und realistisch wie möglich vorzunehmen. Mietausfälle oder unvorhergesehene Kosten sollten ebenfalls berücksichtigt werden. Ausreichend Puffer, um solche Extrakosten oder Ausfälle aus eigener Kraft stemmen zu können, sind deshalb unerlässlich.